Lage und Grundstück: Die zentrale Innenstadtlage dieses Anwesens ist - um es mit kurzen Worten auszudrücken - einfach ideal ! Nur 5 Minuten dauert der gemütliche Spaziergang bis zum Kurpark mit seinem berühmten Kurhaus und dem Theater oder in anderer Richtung zum Festspielhaus Baden-Baden.
Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in der naheliegenden Fußgängerzone. Die öffentlichen Nahverkehrsmittel halten gleich um die Ecke und vor dem Haus plätschert idyllisch die Oos vorbei. Diese Straße ist in diesem Bereich eine bergabwärts führende Einbahnstraße, die dadurch bedingt nur sehr geringe Verkehrsgeräusche aufweist.
Ob man nun die einzelnen Wohnungen vermieten oder später verkaufen möchte, die Nachfrage nach Wohnraum in dieser begehrten Wohnlage war schon immer hervorragend gut. Das Grundstück misst eine Gesamtgröße von ca. 768 m² und ist aufgrund seiner Südwestlage optimal besonnt.

Beschreibung des Objektes: Das 4-geschossige Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss wurde um 1888 vom Architekten L. Treusch erbaut und ist als Kulturdenkmal eingetragen. Absetzungen von Investitionen im Haupthaus nach dem EstG sind somit möglich.
Zur Zeit ist das Haus in 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 540 m² aufgeteilt. Im befahrbaren Innenhof, den man durch das imposante Hoftor erreicht, befindet sich eine noch nicht vermietete ca. 100 m² Garagen-/Werkstatt- und Lagerfläche.
Diese ist mit einem ca. 200 m² großen Neubau mit maximal 2 Wohneinheiten sowie terrassierten, eigenen Gartenanteilen, aufstockbar. Es stehen ausreichend Kellerräume zur Verfügung, sodass auch der ungenutzte Spitzboden in einer Größenordnung von ca. 100 m² als Atelier-Wohnung ebenfalls ausgebaut werden könnte.

Einteilung und Ausstattung: Der Hauszugang und das Treppenhaus sind sehr gepflegt. Die Wohnungen sind größtenteils mit Parkett ausgestattet und werden derzeit mit Nachstromspeichergeräten beheizt. Das Haus ist zum jetzigen Zeitpunkt bis auf eine 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss und der großen Dachgeschosswohnung (Spitzboden-Komplettausbau möglich) vermietet.
Die Netto-Mieteinnahme beträgt € 24.500,- ohne die sich im Hof befindenden freien Gewerbefläche, wobei anzumerken ist, dass sie an das ortsübliche Kaltmietpreis angeglichen werden kann.

Kaufpreis: € 600.000,- / verkauft

Fazit: Eines der wichtigsten Beurteilungskriterien einer Immobilie, nämlich die Lage, ist bei diesem Anwesen mit EINS PLUS zu bewerten. Der bauliche Zustand kann ohne Vorbehalt als sehr ordentlich angesehen werden, wobei eine Zug-um-Zug Renovierung der einzelnen Wohnungen die zukünfig erzielbaren Mieten investitionsgerecht maximieren würde. Auch aufgrund der enormen Ausbau- und Neubaureserve bietet sich hier eine stark entwicklungsfähige, zukünftig sehr ertragsreiche und sichere Kapitalanlage.

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