Mietpreissteigerungen in Groß- und Kleinstädten
Geringer Wohnungsneubau macht sich bemerkbar
IVD-Wohnpreisspiegel: Der Markt für Mietwohnungen 2009/2010

Die Mieten in Deutschland steigen weiter - insbesondere in den Großstädten. Wer im Jahr 2009 eine Mietwohnung neu bezogen hat, musste im bundesweiten Durchschnitt knapp 0,9 Prozent mehr Miete bezahlen als im Vorjahreszeitraum. Die Neuvertragsmieten liegen damit zum Teil deutlich über dem Mietpreis-Durchschnitt. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD-Wohnpreisspiegel 2009/2010, der die Neuvertragsmieten in rund 390 deutschen Städten erfasst.

"In den Großstädten sind die Mietpreissteigerungen höher ausgefallen als in den Mittel- und Kleinstädten", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. Teilweise gebe es erhebliche Unterschiede in den einzelnen Segmenten und Städten. So verzeichnet der IVD in Städten mit über 100.000 Einwohnern mit knapp 1,9 Prozent einen doppelt so hohen durchschnittlichen Preisanstieg der Nettokaltmiete wie im Gesamtdurchschnitt aller Städte. Die höchsten Mietpreissteigerungen bei Neuvertragsmieten verzeichnet der IVD in Mönchengladbach (+16,67%), Karlsruhe (+15,38%) und Dresden (+14,75%).

Die hohen Mietpreissteigerungen des Vorjahres wurden nicht mehr erreicht. Allerdings sei laut IVD im Durchschnitt aller beobachteten Städte ein gleich hoher Anstieg der Mieten für Wohnungen aus dem Bestand - unabhängig von der Lage- und Ausstattungsqualität - zu beobachten. Den höchsten bundesdurchschnittlichen Anstieg verzeichnet der IVD bei Mieten für Neubauwohnungen im Erstbezug.

Geringe Neubautätigkeit - steigende Mieten:
"Die geringe Neubautätigkeit der letzten Jahre macht sich auf dem Wohnungsmarkt bereits bemerkbar", sagt Kießling. Während die Neuvertragsmieten im Bestand weniger als im Vorjahr angestiegen sind, ist der Mietpreisanstieg im Bereich der Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr unverändert hoch geblieben. "Das Angebot und die Nachfrage nach Neubauwohnungen klaffen zunehmend auseinander. Die Folge ist ein deutlicher Mietpreisanstieg in diesem Bereich", erklärt Kießling. Dies gilt auch in Mittel- und Kleinstädten, wo die Mieten für Neubauwohnungen genauso stark gestiegen sind wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres. "Im Zehn-Jahres-Vergleich fallen die Mietpreissteigerungen allerdings moderat aus", sagt Kießling. Statistisch sind die Wohnungsnettokaltmieten für eine durchschnittliche Wohnung heute lediglich zwischen sechs bis zwölf Prozent höher als 1999.

Vor dem Hintergrund, dass die Baufertigstellungen in Deutschland in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken sind, geht der IVD von weiter steigenden Mieten aus. "Die vermehrten Zuzüge in die Ballungsräume und ein weiterer Anstieg der Haushalte hinterlassen ihre Spuren. Mietpreissteigerungen sind die logische Folge", sagt Kießling. Die Lücke zwischen Neubaubedarf und tatsächlichem Neubau werde sich insbesondere in den Großstädten und Ballungsräumen weiter vergrößern. "Diese Verknappung von Wohnraum und in der Folge weiter steigende Mieten dürften die Investoren im Geschosswohnungsbau auf den Plan rufen", sagt Kießling. Von tatsächlicher Wohnungsknappheit könne allerdings bisher noch nicht gesprochen werden.

Altbauwohnungen mit überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen:
In den Großstädten hat der IVD einen Trend zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen festgestellt. "Gefragt sind gut ausgestattete Wohnungen in den guten Lagen der Großstädte. Insbesondere Altbauwohnungen liegen im Trend. In diesem Segment haben wir überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen bei neu abgeschlossenen Mietverträgen festgestellt", sagt Kießling.

Die Mietpreise für gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen sind - unabhängig vom Baufertigstellungsalter - überdurchschnittlich angestiegen. Altbauwohnungen in guten Wohnlagen der Großstädte verzeichnen einen Mietanstieg von zwei Prozent, im Durchschnitt aller vom IVD beobachteten Städte liegt der Mietanstieg bei lediglich 0,6 Prozent. Ähnliches gilt für Bestandswohnungen aus der Nachkriegszeit: In Großstädten sind die Mieten um zwei Prozent gestiegen, im Bundesdurchschnitt nur um 0,7 Prozent. "Die Nachfrage nach Altbauwohnungen wird aus Mangel an Neubauwohnungen weiter zunehmen", ist sich Kießling sicher.

Der Mietwohnungsmarkt im Einzelnen:
Der Quadratmetermietpreis für eine durchschnittliche Mietwohnung (ca. drei Zimmer, ca. 70 Quadratmeter Wohnfläche) in guter Lage und guter Qualität aus der Nachkriegsära kostet - über alle fast 390 beobachteten Städte - heute bei Vertragsabschluss rund 5,95 Euro monatlich nettokalt und liegt somit 0,7 Prozent über dem Vorjahreswert.

Die im IVD-Durchschnitt für 5,95 Euro/Quadratmeter Wohnfläche erhältliche Mietwohnung mit gutem Wohnwert aus der Nachkriegsära kostet in München allerdings 12 Euro/Quadratmeter. Damit liegt die Wohnungsmiete in München mehr als 100 Prozent über dem vom IVD beobachteten Bundesdurchschnitt. Gefolgt von Wiesbaden (10,50 Euro/Quadratmeter), Hamburg (10,40 Euro/Quadratmeter), Heidelberg (10,00 Euro/Quadratmeter) und Stuttgart (9,70 Euro/Quadratmeter). In Berlin beträgt die Durchschnittsmiete für Wohnungen in Nachkriegsbauten mit gutem Wohnwert derzeit 7,00 Euro/Quadratmeter.

Den mit rund 1,2 Prozent höchsten durchschnittlichen Anstieg verzeichnen Neuvertragsmieten für Neubauwohnungen im Erstbezug: Hier muss man heute rund 6,93 Euro/Quadratmeter für eine Wohnung in guter Lage und guter Ausstattungsqualität zahlen. Eine vergleichbar gute Wohnung im Altbaubereich kostet heute rund 5,52 Euro/Quadratmeter und somit 0,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Über den IVD-Wohnpreisspiegel 2009/2010.

Der Preisspiegel, der beim IVD (unter www.ivd.net) in gedruckter Form bestellt werden kann, erfasst die Entwicklung des Wohn-Immobilienmarktes in rund 390 Städten der Bundesrepublik. Grundlage für die Angaben bilden aktuelle Marktpreise aus dem 2. und 3. Quartal des Jahres 2009. Der Preisspiegel kostet 75 Euro.