IVD: Erklärt - Vorlage und Einsicht in den Energieausweis
Von Ulrich Löhlein, Rechtsanwalt und Hausverwalter (Berlin)

Der Energieausweis soll potenzielle Käufer und Mieter einer Immobilie über die zu erwartenden Energiekosten unterrichten. Das Dokument muss daher bei jeder Neuvermietung und jedem Verkauf einer Immobilie dem jeweiligen Miet- oder Kaufinteressenten zugänglich gemacht werden. Außerdem können Wohnungseigen-tümer Einsicht in den Energieausweis verlangen. Ihnen muss auch eine Kopie des Dokuments ausgehändigt werden – wenn sie die Kosten für deren Herstellung übernehmen. Bestandsmieter haben dagegen keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verlangt zudem nicht, dass der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden muss. Bei Verkauf oder Vermietung genügt es daher, wenn der Energieausweis auf Wunsch vorgelegt werden kann. Ist eine Einsichtnahme allerdings nicht möglich, gilt das als bußgeldpflichtiger Tatbestand. Nach der EnEV 2009 kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde in diesem Fall Beträge von bis zu 15.000 Euro verlangen.

In der Praxis reicht das Vorweisen des Energieausweises jedoch oft nicht aus. Viele Banken bestehen immer häufiger darauf, dass ihnen zur Prüfung der Kreditvergabe eine Kopie des Dokuments zur Verfügung gestellt wird. Nach meiner Auffassung ist es allerdings nicht sachgerecht, die Finanzierung einer Immobilie von der Kopie des Energieausweises und den darin gemachten Angaben abhängig zu machen. So legt das Energieeinsparungsgesetz in § 5 a Abs. 3 ausdrücklich fest, dass aus dem Energieausweis keine weiteren Rechte und Pflichten abgeleitet werden können. Somit bietet der Energieausweis auch keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte energetische Qualität. Dies ist wichtig, da der tatsächliche Energieverbrauch eines Hauses vom jeweiligen Energieausweis oft nur unzureichend dokumentiert wird.

Dies gilt insbesondere für den verbrauchsbasierten Energieausweis. Bei dieser Variante des Energieaus-weises wird der Energieverbrauch der Immobilie auf Basis der letzten drei Heizkostenabrechnungen ermittelt. Hierbei ergeben sich Abweichungen durch Änderung des Nutzerverhaltens und die der Berechnung zu Grunde liegenden Annahmen. So wird der Verbrauch zum Beispiel durch einen Klimafaktor bereinigt und durch weitere Vereinfachungen wie zum Beispiel Gebäudeklassen enthält der Energieausweis eine Unschärfe die keine verlässliche Aussage über energetische Qualitäten ermöglicht. Dies ist vom Verordnungsgeber so gewünscht. Es sollte in kurzer Zeit für unter 100,- € ein Energieausweis eingeführt werden. An der Qualität wurden dazu Abstriche in Kauf genommen.

Wenig besser ist die Situation bei den in der Berechung vergleichsweise aufwendigen Energiebedarfsaus-weisen, die neben dem Verbrauch für Heizung und Warmwasser auch den Energiebedarf für Aufzüge sowie für Lüftung und Kühlung berücksichtigen und auch Energiegewinne durch Sonneneinstrahlung und Solaranlagen erfassen. Eigentümer, die einen niedrigen Energiebedarf als Verkaufs- oder Vermietungsargument verwenden wollen, sind daher gut beraten, wenn sie zusätzlich zum Energieausweis ein Energiegutachten von einem dafür ausgebildeten Energieberater erstellen lassen. Hierfür gibt es über die BaFin das so genannte Energieberater-vor-Ort-Programm, das einen Zuschuss zu den Kosten gewährt.

Der im Energieeinsparungsgesetz ausgeschlossene Anspruch auf eine bestimmte energetische Qualität kann nach den allgemeinen Regeln des Vertragsrechtes jedoch entstehen, wenn der Energieausweis in den Miet- oder Kaufvertrag mit einbezogen und als zugesicherte Eigenschaft verstanden wird. Das kann durch Anheften, Anlegen des Energieausweises an den Vertrag oder bereits durch werbliche Herausstellung im Prospekt geschehen.

Interessenvertreter der Mieter wie beispielsweise der Mieterbund raten dazu, den Energieausweis so zur Vertragsanlage zu machen. Soweit nicht ausdrücklich Interesse an einer bestimmten energetischen Qualität besteht, sollten Verkäufer und Vermieter jedoch auf eine solche Maßnahme verzichten. Denn es besteht die Möglichkeit, dass die im Energieausweis gemachten Angaben als Vereinbarung über die Beschaffenheit des Objektes gedeutet werden. Werden die Werte dann deutlich überschritten, kann dies zur Annahme eines Mangels und zu Mängeleinreden des Käufers beziehungsweise Mieters führen. Das ist wie bei einem Auto. Überschreitet der Verbrauch die Herstellerangaben deutlich, kann der Käufer einen Sachmangel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches geltend machen.

Da aber der Energieausweis zu allererst als Mittel zur Information konzipiert worden ist, sollte er möglichst nicht im Rahmen von juristischen Auseinandersetzungen instrumentalisiert werden. Das Dokument eignet sich dazu, das Bewusstsein für die wachsende Bedeutung der Energiekosten zu schärfen. Jeder weitere Gebrauch schießt über das Ziel hinaus.