Außergewöhnliches Domizil in Top Lage am Annaberg mit beindruckender Aussicht

Beschreibung

Auf einem herrlich sonnigen Grundstück von 1.180 m² erhebt sich diese dreigeschossige, voll unterkellerte Altbauvilla – ein wahres Stück Baden-Badener Geschichte. Erbaut 1909 vom Architekten Leopold Hengst für den eigenen Wohnsitz, beeindruckt das denkmalgeschützte Anwesen durch seine Sandstein gegliederte Fassade, kunstvoll verzierte Fenster im Erdgeschoss und das markante Krüppelwalmdach.

1974 erhielt die Villa eine großzügige Westterrasse aus Spaltklinker-Kassetten auf Kies, Mitte/Ende der 1990er Jahre wurden Dach (Biberschwanzdeckung) und Fassade erneuert.
Die umfassendste Modernisierung erfolgte 2023/25: Hierbei entstanden zwei abgeschlossene Wohneinheiten, die sich mit wenigen Handgriffen wieder zu einem großzügigen Einfamilienhaus verbinden lassen. Eine grundbuchrechtliche Teilung mit separaten Grundbuchblättern liegt vor.

Ausstattung

Im Kellergeschoss befinden sich vier großzügige Kellerräume davon zwei mit direktem Gartenzugang, einem Heizraum sowie eine Sauna, die zum Entspannen einlädt. Das Erdgeschoss – zugleich die erste Wohneinheit – präsentiert sich mit einem weitläufigen Essbereich, der fließend in die offen gestaltete Küche übergeht. Das angrenzende, lichtdurchflutete Wohnzimmer beeindruckt mit einem Panoramafenster und dem direkten Zugang zu einer ausladenden Westterrasse, von der sich ein unvergleichlicher Blick über die Stadt, bis hin zur Rheinebene eröffnet. Zwei Schlafzimmer, von dem eines mit einem eigenen, hochwertig ausgestattetem Badezimmer und eines mit direkter Gästetoilette unterstreichen den hohen Wohnkomfort. Über eine interne Treppe ist zudem ein charmantes Arbeitszimmer beziehungsweise eine Bibliothek im Obergeschoss erreichbar. In sämtlichen Wohnräumen ist das gepflegte, helle Originalparkett erhalten geblieben, das den historischen Charakter des Hauses stimmungsvoll bewahrt.

Die zweite Wohneinheit im Obergeschoss ist als Maisonette konzipiert. Auf der unteren Ebene vereinen sich Wohn-, Ess- und Küchenbereich zu einem großzügigen Lebensraum, während im Dachgeschoss zwei beeindruckend große Schlafzimmer und ein luxuriöses Badezimmer im XXL-Format für besonderen Komfort sorgen. Ein geräumiger Hauswirtschaftsraum rundet das Raumangebot dieser Ebene ab. Zusätzlich verfügt die Villa über einen begehbaren, geräumigen wärmegedämmten Dachspeicher.
Beheizt wird die Villa über eine moderne Gas-Hybridheizung mit integrierter Luftwärmepumpe; zudem liegt eine Genehmigung zur Installation von Solarpaneelen auf einer Teilfläche des Daches vor. Für den Fuhrpark stehen ein separates Garagenhaus mit Unterkellerung sowie zwei PKW-Stellplätze zur Verfügung.

Sonstiges

• 2023/25 Kernsanierung beider Wohneinheiten mit Neustrukturierung der Grundrisse
• Erneuerung sämtlicher Elektroinstallationen nach aktuellem Standard (inkl. FI-Schutzschalter, Netzwerkverkabelung, TV-Anschlüsse)
• Komplette Erneuerung der Sanitärbereiche mit hochwertigen Armaturen, großformatigen Fliesen und bodengleichen Duschen
• Austausch und Modernisierung der Heiztechnik: Einbau einer modernen Gas-Hybridheizung mit Vorbereitung für Solarunterstützung
• Erneuerung der Dachisolierung für bessere Energieeffizienz
• Fassadenaufbereitung inklusive Sandstein- und Putzarbeiten nach Denkmalschutzvorgaben
• Restaurierung der Originalparkettböden mit neuer Versiegelung
• Austausch von Fenstern und Außentüren (denkmalgerechte Holzrahmen mit Isolierverglasung)
• Neue Innen- und Außentreppe in hochwertiger Holz- und Stahlkonstruktion
• Modernisierung der Sauna mit energiesparender Technik und neuem Steuerungssystem
• Garagenhaus überarbeitet und statisch ertüchtigt
• Neu gestaltete Außenanlagen: Pflasterung, Beleuchtung, Entwässerung und Terrassenbelag aus Spaltklinker-Kassetten